Какво трябва да проверим преди покупка на имот?

Покупката на недвижим имот често е една от най-значимите сделки в живота на човек. Въпреки това решението нерядко се взема под въздействието на доброто местоположение, привлекателната цена или опасението, че друг купувач може да придобие имота.

Правната проверка обаче трябва да предхожда плащането на капаро (задатък) и подписването на предварителен договор. Красивият апартамент може да се окаже ипотекиран, частично чужд, незаконно преустроен или предмет на съдебен спор. Някои от тези проблеми могат да бъдат отстранени, но други поставят под съмнение самата възможност купувачът да придобие сигурно право на собственост. Интересът на брокерските агенции, от друга страна, е сключването на сделката и получаването на комисионна за това, а не прецизното изследване на всички рискове и взимане на информирано решения по отношение на правния статут на недвижимия имот.

Достатъчен ли е нотариалният акт на продавача?

Не.

Нотариалният акт е началната, но не и единствената част от проверката. Необходимо е да се установи не само дали продавачът разполага с документ за собственост, а и дали лицето, от което той е придобил имота, действително е било собственик.

Проверката трябва да обхване историята на собствеността назад във времето. В зависимост от случая се преглеждат:

• предходни нотариални актове;
• договори за делба;
• съдебни решения;
• удостоверения за наследници;
• завещания;
• договори за дарение;
• актове за държавна или общинска собственост;
• решения за възстановяване на собствеността;
• други документи, от които произтичат правата на продавача.

Целта е да се проследи непрекъсната и юридически обоснована верига на собствеността. Ако някоя предходна сделка е недействителна или е извършена от несобственик, проблемът може да засегне и последващия купувач.

1. Проверка кой е действителният собственик

Първият въпрос е дали продавачът притежава целия имот и има право самостоятелно да се разпорежда с него.

Особено внимание е необходимо, когато имотът е:

• придобит по наследство;
• притежаван в съсобственост;
• придобит по време на брак;
• получен чрез дарение;
• възстановен по реда на реституционно законодателство;
• придобит по давност;
• собственост на търговско дружество;
• продаван чрез пълномощник.

При наследствен имот следва да се установят всички наследници, а не само лицата, които фактически ползват имота. Удостоверението за наследници трябва да се съпостави с документите за собственост и при необходимост – с актовете за гражданско състояние.

Ако имотът е придобит по време на брак, трябва да се провери приложимият между съпрузите имуществен режим. Обстоятелството, че само единият съпруг е посочен в нотариалния акт, не означава непременно, че той е единствен собственик.

Когато продавачът действа чрез пълномощник, следва внимателно да се проверят обемът на представителната власт, формата и съдържанието на пълномощното, както и дали то не е било оттеглено. Сделките чрез пълномощник изискват повишено внимание поради риска от злоупотреба или използване на неистински документ.

2. Проверка за ипотеки, възбрани и други тежести

Преди покупката трябва да се извърши справка в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Тя може да покаже наличието на:

• договорни или законни ипотеки;
• възбрани;
• вписани искови молби;
• право на ползване;
• сервитути;
• вписани договори за наем;
• права на трети лица;
• започнало принудително изпълнение;
• други актове, които могат да засегнат собствеността.

Удостоверението за тежести трябва да обхваща достатъчно дълъг период и да бъде издадено за точно същия имот. Агенцията по вписванията посочва, че удостоверението за определен период отразява вписванията, отбелязванията и заличаванията, извършени именно в посочения времеви обхват. Затова твърде краткият период може да не покаже по-стари обстоятелства. Справки и удостоверения могат да бъдат заявявани чрез портала на Имотния регистър.

Не е достатъчно удостоверението само да бъде получено. Отразените в него актове трябва да бъдат прегледани и анализирани. Вписана искова молба например може да означава, че трето лице оспорва собствеността, а правото на ползване може да попречи на купувача да използва имота дори след сделката.

Автентичността на издаденото удостоверение за тежести може да бъде проверена онлайн чрез уникалния му код на страницата на Агенцията по вписванията.

Може ли да се купи имот с ипотека?

Да, но сделката трябва да бъде внимателно организирана.

Ипотеката не се заличава автоматично при продажбата. Тя следва имота и ипотекарният кредитор може да насочи изпълнение върху него, независимо че вече е придобит от друг собственик.

Обичайно се изисква писмена информация от банката за размера на задължението и условията, при които тя ще даде съгласие за заличаване на ипотеката. Плащането може да бъде структурирано така, че част от цената да постъпи директно по сметка на кредитора. Конкретният механизъм трябва да бъде уреден в предварителния договор и съгласуван с банката преди окончателната сделка.

Устното уверение, че ипотеката „ще бъде заличена след продажбата“, не осигурява достатъчна защита на купувача.

3. Проверка на кадастралните данни

Документът за собственост трябва да бъде съпоставен с актуалната скица или схема от Агенцията по геодезия, картография и кадастър.

Проверяват се:

• кадастралният идентификатор;
• адресът;
• площта;
• етажът;
• предназначението на обекта;
• границите и съседите;
• идеалните части от общите части и земята;
• данните за собствениците.

При разпоредителна сделка в район с одобрена кадастрална карта се изисква скица на поземления имот или сградата, съответно схема на самостоятелния обект.

Разминаване между нотариалния акт, действителното състояние и кадастралната схема не бива да се пренебрегва. То може да се дължи на техническа грешка, но може да показва и неуредено преустройство, присъединяване на обща част или спор относно границите.

Кадастралната карта има важно практическо значение, но сама по себе си не създава и не доказва окончателно право на собственост. Поради това кадастралната проверка не замества анализа на документите за собственост.

4. Проверка на площта и прилежащите помещения

Обявената в рекламата площ невинаги съвпада с площта по документите. В посочените квадратни метри може да са включени общи части, тераси или други пространства, които купувачът възприема като част от жилището.

Трябва да се установи отделно:

• застроената площ на апартамента;
• процентът и площта на общите части;
• наличието на мазе, таван или склад;
• правото върху паркомясто или гараж;
• идеалните части от поземления имот.

Особено внимание изискват паркоместата. Те невинаги представляват самостоятелни недвижими имоти. Правото на купувача може да произтича от собственост върху гараж, идеална част от терен или сграда, разпределение на ползването или друг правен механизъм. Формулировката „апартамент с паркомясто“ не е достатъчна, за да се определи какво право действително се придобива.

5. Проверка на строителните книжа

При покупка на къща, ново строителство или преустроен апартамент трябва да се провери законността на сградата и на конкретния обект.

Според вида и етапа на строителството могат да бъдат необходими:

• виза за проектиране;
• одобрен инвестиционен проект;
• разрешение за строеж;
• протокол за откриване на строителна площадка;
• акт за приемане на конструкцията, известен като Акт 14;
• констативен акт за установяване годността за приемане на строежа – Акт 15;
• разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация;
• удостоверение за търпимост;
• строителни книжа за извършени преустройства.

Трябва да се провери дали реалното разпределение съответства на одобрения проект. Премахнати стени, усвоени тераси, присъединени коридори, преместени санитарни помещения или обединени обекти могат да се окажат незаконни.

Наличието на отделни партиди за ток и вода не доказва, че строежът е законен или надлежно въведен в експлоатация.

6. Проверка на предназначението на имота

Купувачът трябва да установи не само как изглежда обектът, но и какво е официалното му предназначение.

Помещение, което се рекламира като „апартамент“, може по документи да бъде ателие, офис, кабинет, склад или друг нежилищен обект. Това може да има значение за:

• възможността за използване като жилище;
• адресната регистрация;
• банковото финансиране;
• данъчното третиране;
• бъдещата продажба;
• разходите за експлоатация;
• изискванията за промяна на предназначението.

Предназначението се проверява както в кадастралната схема, така и в строителните книжа. Несъответствието между тях трябва да бъде изяснено преди сключването на сделката.

7. Проверка на устройствените планове и достъпа до имота

При покупка на къща, парцел или земеделска земя следва да се провери устройственото положение на имота.

От значение са:

• действащият подробен устройствен план;
• предназначението на територията;
• допустимите параметри на застрояване;
• наличието на регулационни сметки;
• предвидени улици или отчуждителни мероприятия;
• ограниченията за застрояване;
• сервитутите;
• защитените територии и зони;
• достъпът до обществен път;
• възможността за присъединяване към електро, ВиК и друга инфраструктура.

Физическото наличие на пътека или път не означава непременно, че имотът има юридически осигурен достъп. Частен път, преминаване през съседен имот или липса на приложена улична регулация могат да създадат сериозни затруднения.

8. Проверка за съдебни спорове и изпълнителни производства

Имотът може да бъде предмет на спор, без купувачът да разбере това само от обясненията на продавача.

Трябва да се провери за наличието на:

• дела за собственост;
• съдебна делба;
• спорове между наследници;
• искове за разваляне или унищожаване на предходна сделка;
• претенции за запазена част от наследство;
• принудително изпълнение;
• производство по несъстоятелност, когато продавачът е търговец;
• други производства, които могат да засегнат имота.

Вписаната искова молба обичайно се отразява в Имотния регистър, но правната проверка не трябва механично да се свежда само до удостоверението за тежести. В зависимост от случая може да се наложат допълнителни справки за продавача и предходните собственици.

9. Проверка на задълженията, свързани с имота

Преди сделката следва да се изиска актуална данъчна оценка и да се провери дали са изпълнени изискванията за заплащане на местните данъци, свързани с прехвърлянето.

При апартамент е разумно да се провери и състоянието на отношенията с етажната собственост:

• има ли неплатени такси;
• има ли решения за предстоящи ремонти;
• натрупани ли са задължения към доставчици;
• водят ли се съдебни спорове;
• има ли приети значителни допълнителни вноски;
• как се използват общите части.

Полезно е да се поискат протоколи от последните общи събрания и писмена справка от управителя на етажната собственост.

Отделно могат да се проверят партидите за електроенергия, вода, отопление и други услуги. Не всяко задължение на продавача преминава върху купувача, но неуредените партиди могат да доведат до практически затруднения след придобиването.

10. Проверка на семейното положение на продавача

Семейното положение е съществено, когато имотът е придобит по време на брак или се използва като семейно жилище.

Необходимо е да се установи:

• кога и на какво основание е придобит имотът;
• бил ли е продавачът в брак към този момент;
• какъв имуществен режим е бил приложим;
• представлява ли имотът съпружеска имуществена общност;
• необходимо ли е участие или съгласие на съпруга;
• има ли сключен брачен договор.

Съществуването на брачен договор или режим на разделност не трябва да се предполага, а да се провери в съответния регистър и чрез относимите документи.

11. Проверка на продавача

Правният риск невинаги произтича от самия имот. Понякога той е свързан с положението на продавача.

В зависимост от конкретния случай може да е необходимо да се провери:

• самоличността и дееспособността му;
• наличието на представителна власт;
• дали продавачът е поставен под запрещение;
• дали е в производство по несъстоятелност;
• дали срещу него се води принудително изпълнение;
• дали дружеството-продавач съществува и се представлява надлежно;
• дали за сделката е необходимо решение на дружествен орган;
• дали съществува риск сделката да увреди кредитори.

Когато цената е необичайно ниска или продавачът настоява за спешно плащане в брой, това е основание за допълнителна проверка, а не причина тя да бъде пропусната.

12. Предварителният договор трябва да защитава купувача

Предварителният договор не е формалност. Той определя условията, при които страните ще сключат окончателната сделка, и може да създаде сериозни задължения още преди прехвърлянето на собствеността.

Добре изготвеният предварителен договор следва да урежда най-малко:

• точното описание на имота;
• продажната цена;
• начина и сроковете за плащане;
• размера и характера на предоставената сума;
• срока за окончателната сделка;
• документите, които продавачът трябва да представи;
• задължението имотът да бъде прехвърлен без тежести;
• начина за заличаване на съществуваща ипотека;
• последиците при установен правен или строителен проблем;
• отговорността при неизпълнение;
• условията за връщане на платеното;
• момента на предаване на владението;
• разпределението на данъците, таксите и разноските.

Особено важно е да се прави разлика между аванс и задатък. Наименованието „капаро“ само по себе си невинаги дава ясен отговор какви са последиците при отказ от сделката. Те трябва да бъдат изрично уредени в договора.

Предварителен договор не следва да се подписва, нито да се плаща резервационна сума, преди да бъде извършена поне първоначална проверка на собствеността и тежестите.

13. Проверка на начина на плащане

Цената по сделката трябва да бъде реално и ясно посочена. Вписването на по-ниска цена в нотариалния акт с цел намаляване на разноските създава сериозен риск за купувача. Ако сделката впоследствие бъде обявена за недействителна или развалена, доказването на действително платената сума може да бъде затруднено.

Плащанията е препоръчително да се извършват по проследим начин, с точно посочено основание. При банков кредит трябва предварително да бъдат съгласувани:

• условията за отпускане на средствата;
• срокът за усвояване;
• изискванията на банката;
• учредяването на ипотека;
• редът за плащане към продавача или негов кредитор.

Одобрението на купувача за кредит не представлява правна гаранция, че имотът е безрисков. Банката проверява имота с оглед на собственото си обезпечение, а не поема задължение да защити всички интереси на купувача.

14. Повторна проверка непосредствено преди сделката

Дори първоначалната проверка да не установи проблеми, част от справките трябва да се актуализират преди подписването на нотариалния акт.

Между предварителния и окончателния договор могат да бъдат вписани нова ипотека, възбрана, искова молба или друга тежест. Затова проверката в Имотния регистър трябва да бъде повторена максимално близо до сделката.

След изповядването следва да се проследи и вписването на нотариалния акт. Подписването пред нотариус и вписването са отделни етапи, а защитата на купувача изисква сделката да бъде надлежно отразена в Имотния регистър.

Достатъчна ли е проверката от нотариуса или брокера?

Нотариусът извършва предвидените в закона проверки и удостоверява сделката, но не замества адвоката на купувача. Той е безпристрастно лице и не представлява интересите само на едната страна.

Брокерът може да съдейства при намирането на имот, организирането на огледи и комуникацията между страните. Правната проверка обаче изисква анализ на собствеността, тежестите, строителните книжа и договорните рискове.

Адвокатът на купувача има различна роля: да установи конкретните рискове, да предложи начин за ограничаването им и да договори условия, които защитават именно купувача.

Кога трябва да се обърнем към адвокат?

Най-подходящият момент е преди плащането на капаро, резервационна такса или друга сума и преди подписването на предварителен договор.

Правната помощ след възникването на спор също е възможна, но тогава част от рисковете вече са се реализирали. Предварителната проверка обичайно е значително по-бърза и по-малко разходна от съдебен процес за връщане на платена цена или защита на собствеността.

Ако предстои да закупите недвижим имот, ние можем да извършим правна проверка на собствеността и тежестите, да прегледаме или изготвим предварителния договор и да съдействаме при подготовката на окончателната сделка.