Покупка на имот в строеж: основни рискове за купувача

Покупката на имот в строеж, известна и като покупка „на зелено“, може да осигури по-добра цена и възможност за избор на конкретен апартамент. Срещу това купувачът поема рискове, които не съществуват в същата степен при завършен имот.

Към момента на подписване на предварителния договор апартаментът може все още да не съществува като завършен обект. Купувачът обикновено заплаща значителна част от цената предварително, а собствеността ще бъде прехвърлена по-късно. Между плащането и придобиването могат да изминат месеци или години.

Затова проверката трябва да обхваща не само бъдещия апартамент, но и земята, инвеститора, строителните книжа, финансирането на проекта и условията на договора.

Какво всъщност купуваме „на зелено“?

Предварителният договор сам по себе си не прехвърля собственост. С него страните се задължават в бъдеще да сключат окончателна сделка при уговорените условия.

До завършването на сградата в груб строеж предмет на прехвърлителна сделка може да бъде правото на строеж за бъдещия обект. След достигането на груб строеж, удостоверено по предвидения в закона ред, може да бъде прехвърлен самият изграден обект. Това разграничение е уредено в чл. 181 от Закона за устройство на територията.

Поради това купувачът трябва ясно да знае:

• какво право придобива;
• на какъв етап ще бъде прехвърлено;
• каква част от цената ще е платена дотогава;
• как е защитен, ако строителството не бъде завършено.

1. Риск инвеститорът да няма права върху земята

Първата проверка е свързана със собствеността върху терена. Инвеститорът може да е собственик на земята, но може и да строи въз основа на учредено право на строеж или договор със собствениците.

Следва да се установи:

• кой притежава поземления имот;
• има ли съсобственици;
• надлежно ли е учредено правото на строеж;
• обхваща ли то конкретния бъдещ апартамент;
• съществуват ли права, запазени за собствениците на земята;
• има ли спор между собствениците и инвеститора;
• може ли продавачът самостоятелно да се разпореди с обекта.

Не е достатъчно строителната компания да фигурира в рекламата на проекта. Страна по предварителния договор трябва да бъде лицето, което притежава или ще придобие правото да прехвърли конкретния имот.

2. Риск от ипотеки и възбрани

Теренът или правото на строеж могат да бъдат ипотекирани за финансиране на проекта. Наличието на ипотека не означава непременно, че сделката е невъзможна, но изисква предварително уреден механизъм за освобождаване на купувания обект.

Преди подписването на договор трябва да се проверят:

• ипотеките върху земята и правото на строеж;
• възбраните;
• вписаните искови молби;
• правата на други купувачи;
• договорите и актовете, свързани с проекта.

При банково финансиране следва да има яснота при какви условия банката ще даде съгласие за заличаване на ипотеката по отношение на конкретния апартамент. Устното обещание на инвеститора не е достатъчно.

Справки и удостоверения могат да се заявят чрез Имотния регистър към Агенцията по вписванията.

3. Риск от проблеми със строителните книжа

Преди плащането на съществена част от цената трябва да се проверят поне:

• действащият подробен устройствен план;
• разрешението за строеж;
• одобреният инвестиционен проект;
• документите за собственост или право на строеж;
• протоколът за откриване на строителната площадка;
• наличието на обжалвания или спорове;
• съответствието между проекта и обещания апартамент.

Важно е разрешението за строеж да е влязло в сила и да не е изгубило действие. Трябва да се установи и дали сградата, етажността, предназначението и конкретният обект съответстват на одобрения проект.

Рекламната визуализация и архитектурният проект не са едно и също. За купувача значение има одобреният проект и описанието на имота в договора.

4. Риск от незавършване или значително забавяне

Един от най-съществените рискове е строителството да се забави или изобщо да не бъде завършено. Причините могат да бъдат финансови затруднения, административни проблеми, спор със собствениците на земята, липса на финансиране или несъстоятелност на инвеститора.

Затова трябва да се направи проверка на самото дружество:

• от кога съществува;
• кой го представлява и притежава;
• има ли предишни завършени проекти;
• публикува ли финансови отчети;
• има ли наложени запори;
• участва ли в съществени съдебни производства;
• открито ли е производство по несъстоятелност.

Успешните предходни проекти не са гаранция, но липсата на история или използването на ново дружество без значителни активи увеличават риска.

5. Риск от загуба на предварително платените суми

При покупка в строеж цената обичайно се плаща на вноски според напредъка на проекта. Ако голяма част бъде платена още в началото, купувачът на практика финансира строителството, без непременно да е придобил вещно право.

Ако инвеститорът изпадне в неплатежоспособност, купувачът може да остане само с парично вземане по предварителния договор. Връщането на платеното тогава може да се окаже трудно.

По-сигурно е плащанията да бъдат обвързани с обективно установими етапи, например:

• прехвърляне на правото на строеж;
• достигане на груб строеж;
• съставяне на Акт 15;
• въвеждане на сградата в експлоатация;
• прехвърляне на собствеността;
• предаване на владението.

Договорът трябва да предвижда достатъчна част от цената да остане дължима до изпълнението на основните задължения на продавача.

6. Риск от различно качество на строителството

Обещания като „луксозно изпълнение“ или „висок клас материали“ трудно могат да бъдат защитени, ако не са конкретизирани.

Към договора следва да има подробна техническа спецификация, която посочва:

• материалите за фасадата и общите части;
• вида на дограмата и изолацията;
• отоплението и инсталациите;
• степента на завършеност на апартамента;
• настилките и санитарното оборудване, ако са включени;
• характеристиките на асансьорите;
• инфраструктурата и благоустрояването.

Необходимо е да се уреди как се установяват недостатъците, в какъв срок се отстраняват и каква е отговорността на продавача при неизпълнение.

7. Риск, свързан с предварителния договор

Предварителните договори обичайно се изготвят от инвеститора и защитават предимно неговия интерес. Купувачът не е длъжен да приема предложения текст без промени.

Особено рискови са клаузи, които:

• позволяват неограничено удължаване на сроковете;
• освобождават инвеститора от отговорност при почти всяко забавяне;
• предвиждат високи санкции само за купувача;
• допускат едностранна промяна на проекта;
• позволяват замяна на материали без критерии;
• задължават купувача да плати цялата цена преди придобиването;
• ограничават правото му да развали договора;
• не уреждат връщането на платените суми;
• дават право на инвеститора да ипотекира имота без условия;
• не посочват краен срок за въвеждане в експлоатация;
• не предвижда неустойки при забава на инвеститора.

Санкциите за забавяне трябва да са реални, а не символични. Добре е да бъде предвиден и краен срок, след който купувачът може да прекрати договора и да получи обратно платеното, заедно с уговорената неустойка.

Какво трябва да съдържа договорът?

Договорът за покупка на имот в строеж следва да урежда най-малко:

• точна индивидуализация на бъдещия имот;
• цена и погасителен план;
• етапите и сроковете на строителството;
• краен срок за въвеждане в експлоатация;
• момент на прехвърляне на собствеността;
• задължение за прехвърляне без тежести;
• механизъм за заличаване на ипотека;
• техническа спецификация;
• допустими отклонения в площта;
• правила при промяна на проекта;
• неустойки за забавяне и неизпълнение;
• право на прекратяване;
• срок за връщане на платените средства;
• гаранции за строителните работи;
• срок и ред за предаване на владението.

Общи обещания от рекламни материали или разговори с брокер нямат същата защитна стойност, ако не са включени в договора или приложенията към него.

Как купувачът може да намали риска?

Най-важните практически мерки са:

1. Проверка на собствеността и правото на строеж преди плащането на резервационна сума.
2. Справка за тежести върху земята, правото на строеж и проекта.
3. Преглед на разрешението за строеж и одобрения проект.
4. Проверка на инвеститора, неговите предходни проекти и финансово състояние.
5. Плащане на вноски според реалния напредък, а не само според календарни дати.
6. Запазване на част от цената до въвеждането в експлоатация и предаването на имота.
7. Договорни неустойки и краен срок за завършване.
8. Независим технически оглед преди приемането на апартамента.
9. Правен преглед на договора от адвокат на купувача, а не само от юриста на инвеститора.

Заключение

Покупката на имот в строеж не е непременно опасна, но изисква по-задълбочена подготовка от покупката на завършено жилище. Основният риск произтича от това, че купувачът плаща сега, а очаква да придобие завършен и годен за ползване имот в бъдеще.

Сигурността зависи от три неща: правата на инвеститора върху земята, възможността му да завърши проекта и съдържанието на договора. Колкото по-рано бъдат проверени, толкова по-голяма е възможността рисковете да бъдат ограничени.

Ако обмисляте покупка на имот в строеж, можем да извършим проверка на инвеститора, собствеността и строителните книжа, както и да прегледаме или договорим предварителния договор от името на купувача.